Ранее мы писали о юридическом due diligence в общих чертах. Сейчас мы хотим подробнее обозначить этапы проверки земельного участка, которые будет полезно и даже необходимо соблюсти перед приобретением объекта недвижимости.
Пожалуй, из всех видов due diligence, которые нам доводилось проводить, проверка земельных участков представляет наибольшую сложность и интерес.
Дарья Гладченко, юрист L1
Дело в том, что если при проверке помещения, например, при покупке квартиры, перечень проверяемых документов весьма ограничен и включает в себя как правило выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), документы-основание перехода права собственности (правоустанавливающие документы), техплан, согласие супруга (при наличии), выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, документы продавца и, в зависимости от обстоятельств, еще несколько документов, то в отношении земельных участков ситуация иная и перечень документов включает в себя десятки различных нормативных правовых актов, справок, выписок и договоров.
Для систематизации всего объема информации необходимой покупателю для решения вопроса о приобретении земельного участка мы рекомендуем использовать следующий перечень документов:
1. Документы, предоставляемые собственником:
1.1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ на земельный участок, который любой участник сделки запрашивает и без помощи юриста. В выписке указана основная информация о земельном участке: сведения о собственнике, площадь участка, сведения о наличии/отсутствии обременений, вид разрешенного использования (ВРИ) и многое другое;
1.2. Правоустанавливающие документы. Это документы, по которым нынешний собственник приобрел земельный участок. Всегда важно проследить юридическую судьбу объекта, как и когда он попал в руки предыдущего собственника, есть ли какие-либо риски в условиях сделки (например, если цена продажи сильно ниже рыночной, то при банкротстве предыдущего продавца сделка может быть оспорена, что повлечет возврат участка в конкурсную массу банкрота), если участок был приобретен на торгах, то анализ будет проводится с учетом положений о торгах;
1.3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ - документ, который выдается по запросу собственника участка органами местного самоуправления. Информация, которая содержится в ГПЗУ: 1) точное описание границ участка, 2) зоны с особыми условиями использования, например, санитарно-защитные зоны, зоны охраны культурного наследия, 3) разрешённое использование участка, 4) параметры строительства: максимальная высота зданий, этажность, плотность застройки и другие технические параметры, 5) инженерные сети и инфраструктура – информация о подключении к коммуникациям (электричество, водоснабжение, канализация и т.д.), 6) ограничения, например, запрет на строительство в определённых зонах.
1.4. Межевой план. Данный документ устанавливает границы участка. Несмотря на то, что сведения о границах указаны в выписке из ЕГРН, туда они попали на основании межевого плана, который будет полезен при возникновении споров по поводу границ земельного участка или споров в Росреестром об оспаривании данных о границах.
1.2. Правоустанавливающие документы. Это документы, по которым нынешний собственник приобрел земельный участок. Всегда важно проследить юридическую судьбу объекта, как и когда он попал в руки предыдущего собственника, есть ли какие-либо риски в условиях сделки (например, если цена продажи сильно ниже рыночной, то при банкротстве предыдущего продавца сделка может быть оспорена, что повлечет возврат участка в конкурсную массу банкрота), если участок был приобретен на торгах, то анализ будет проводится с учетом положений о торгах;
1.3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ - документ, который выдается по запросу собственника участка органами местного самоуправления. Информация, которая содержится в ГПЗУ: 1) точное описание границ участка, 2) зоны с особыми условиями использования, например, санитарно-защитные зоны, зоны охраны культурного наследия, 3) разрешённое использование участка, 4) параметры строительства: максимальная высота зданий, этажность, плотность застройки и другие технические параметры, 5) инженерные сети и инфраструктура – информация о подключении к коммуникациям (электричество, водоснабжение, канализация и т.д.), 6) ограничения, например, запрет на строительство в определённых зонах.
1.4. Межевой план. Данный документ устанавливает границы участка. Несмотря на то, что сведения о границах указаны в выписке из ЕГРН, туда они попали на основании межевого плана, который будет полезен при возникновении споров по поводу границ земельного участка или споров в Росреестром об оспаривании данных о границах.
2. Нормативно-правовые акты, которые необходимо проверить самостоятельно:
2.1. Генеральный план (Генплан). Пожалуй, это основной нормативный правовой акт в градостроительной сфере. Генплан – это градостроительный документ, который определяет стратегию развития территории муниципального образования (города, посёлка, района) на долгосрочную перспективу. Он включает в себя планировочную организацию территории, зонирование, размещение объектов инфраструктуры, транспортных сетей, зелёных зон и других элементов. Генеральный план утверждается органами местного самоуправления и является основой для разработки других градостроительных документов, таких как правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и проекты планировки территории (ППТ). Генплан дает понимание о том, как можно будет использовать участок в будущем.
2.2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это нормативный правовой акт, который регулирует использование земельных участков и правила застройки и принимается в соответствии с Генпланом. ПЗЗ обычно публикуется на сайте администрации муниципального района и содержит информацию о зонировании территории (разделение земель на зоны с определёнными видами разрешённого использования, например, жилая, коммерческая, промышленная зоны); регулировании застройки (установление параметров строительства). В ПЗЗ достаточно часто вносятся изменения отдельными Постановлениями компетентного органа (для Москвы – Правительство г. Москвы), и не всегда эти изменения оперативно вносятся в действующую редакцию ПЗЗ, поэтому необходимо отслеживать точечные изменения в Постановлениях.
Например, недавно наш клиент обратился с просьбой провести проверку земельного участка, который приобретался для строительства склада, продавец предоставил все необходимые документы, включая ГПЗУ, на первый взгляд все, что необходимо для целей клиента соответствовало требованиям закона, однако в ходе проверки мы выявили, что земельный участок попал в территорию комплексного развития территорий (КРТ), согласно которому в планах Правительства г. Москвы построить на данном участке современный торгово-деловой кластер. Разумеется, клиент отказался от покупки участка, так как попадание участка в КРТ влечет запрет на выдачу разрешения на строительство даже при наличии ГПЗУ (ГПЗУ теряет актуальность при внесении изменений в ПЗЗ).
2.3. Иные нормативные правовые акты государственных органов и органов местного самоуправления. Остальной список документов для проверки участка зависит от конкретных характеристик участка и целей использования, например, если земля приобретается для ведения сельского хозяйства в Московской области, то необходимо проверить условия для преимущественного права покупки такого объекта Правительством Московской области, согласно Закону Московской области от 12 июня 2004 года № 75/2004-ОЗ, в отдельных случаях необходимо провести экспертизу почвенного слоя, для определения плодородия и пригодности земли для ведения сельского хозяйства. Если участок приобретается под строительство дома (ИЖС), то необходимо проверить входит ли он в приаэродромные территории, имеются ли условия для осуществления технологического подключения необходимых коммуникаций и т.д.
2.2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это нормативный правовой акт, который регулирует использование земельных участков и правила застройки и принимается в соответствии с Генпланом. ПЗЗ обычно публикуется на сайте администрации муниципального района и содержит информацию о зонировании территории (разделение земель на зоны с определёнными видами разрешённого использования, например, жилая, коммерческая, промышленная зоны); регулировании застройки (установление параметров строительства). В ПЗЗ достаточно часто вносятся изменения отдельными Постановлениями компетентного органа (для Москвы – Правительство г. Москвы), и не всегда эти изменения оперативно вносятся в действующую редакцию ПЗЗ, поэтому необходимо отслеживать точечные изменения в Постановлениях.
Например, недавно наш клиент обратился с просьбой провести проверку земельного участка, который приобретался для строительства склада, продавец предоставил все необходимые документы, включая ГПЗУ, на первый взгляд все, что необходимо для целей клиента соответствовало требованиям закона, однако в ходе проверки мы выявили, что земельный участок попал в территорию комплексного развития территорий (КРТ), согласно которому в планах Правительства г. Москвы построить на данном участке современный торгово-деловой кластер. Разумеется, клиент отказался от покупки участка, так как попадание участка в КРТ влечет запрет на выдачу разрешения на строительство даже при наличии ГПЗУ (ГПЗУ теряет актуальность при внесении изменений в ПЗЗ).
2.3. Иные нормативные правовые акты государственных органов и органов местного самоуправления. Остальной список документов для проверки участка зависит от конкретных характеристик участка и целей использования, например, если земля приобретается для ведения сельского хозяйства в Московской области, то необходимо проверить условия для преимущественного права покупки такого объекта Правительством Московской области, согласно Закону Московской области от 12 июня 2004 года № 75/2004-ОЗ, в отдельных случаях необходимо провести экспертизу почвенного слоя, для определения плодородия и пригодности земли для ведения сельского хозяйства. Если участок приобретается под строительство дома (ИЖС), то необходимо проверить входит ли он в приаэродромные территории, имеются ли условия для осуществления технологического подключения необходимых коммуникаций и т.д.
Мы привели далеко не полный перечень того, что необходимо проверить перед приобретением земельного участка. Отметим, что помимо собственно проверки объекта покупки, необходимо проверить и самого продавца (наличие судов, задолженностей, аффилированность), так как чистота сделки зависит от множества факторов.
Due diligence земельного участка — это обязательный этап перед покупкой, который позволяет минимизировать юридические риски и, как следствие, финансовые потери
Проверка всех перечисленных нами документов обеспечивает безопасность сделки. Разумеется, в данном вопросе не обойтись без специалистов. Наша юридическая компания оказывает услуги по проверке любого объекта недвижимости, в результате которой вы получаете заключение с подробным анализом рисков и рекомендациями по их нивелированию.