Оспаривание кадастровой стоимости

   В настоящее время процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества представляется весьма актуальной, поскольку положительный результат такого оспаривания однозначно приведет к существенной финансовой экономии правообладателей таких объектов.

   Указанное обусловлено, в частности, тем, что кадастровая стоимость определяется посредством метода массовой оценки без учета индивидуальных характеристик объекта оценки, а стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторах модели оценки.

   В этой связи, кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в большинстве случаев оказывается значительно выше действительной рыночной стоимости таких объектов, что влечет за собой существенное увеличение подлежащего уплате налога и/или суммы арендных платежей.

   Положениями статьи 378.2 Налогового кодекса РФ определены виды недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. На территории г. Москвы данные виды имущества также конкретизированы Законом г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

    При этом, необходимо обратить внимание на тот факт, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества влияет не только на сумму уплачиваемого налога собственниками недвижимости, но и на цену земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, а также на начальную цену на аукционе по продаже земельного участка или на аукционе на право заключения договора аренды и на величину арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

   В настоящее время порядок проведения оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также оспаривания результатов такой оценки регулируется Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке). Между тем, если оценка кадастровой стоимости началась до 2017 года, то в отношении порядка проведения оценки и оспаривания ее результатов применяются старые правила, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон об оценочной деятельности).

   И Закон о кадастровой оценке, и Закон об оценочной деятельности предусматривают, что кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения – не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

   Стоит отметить, что, как правило, с проведением каждой последующей кадастровой оценки, кадастровая стоимость объектов недвижимости повышается, что делает оспаривание результатов оценки еще более актуальным.

   Если Вы не согласны с размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, и результаты оценки кадастровой стоимости затрагивают Ваши права и интересы или права и интересы Вашей компании, Вы вправе оспорить результаты оценки кадастровой стоимости.

   Алгоритм оспаривания зависит от даты начала последней кадастровой оценки: если кадастровая оценка проводилась до 2017 года, применяется старый порядок оспаривания, если в 2017 году и позднее – новый.

   Старый порядок оспаривания, установленный Законом об оценочной деятельности, предусматривает два основания для оспаривания кадастровой стоимости:

·        недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

·        установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости по старому алгоритму возможно двумя способами:

·        в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестром;

·        в суде.

   При этом для юридических лиц этап оспаривания в комиссии является обязательным перед подачей заявления в суд, физические же лица вправе сразу выбрать, в какой орган им обратиться.

   Новый порядок оспаривания, установленный Законом о кадастровой оценке, предусматривает лишь одно основание оспаривания:

·        установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

   При этом при обнаружении описок, опечаток, арифметических ошибок или иная подобная ошибок, повлиявших на величину кадастровой стоимости, заявитель вправе подать в учреждение, осуществившее кадастровую оценку, обращение об исправлении ошибки. Обращение об исправлении ошибки рассматривается учреждением в течение 30 дней с даты его получения, решение учреждения, принятое по результатам рассмотрения обращения, может быть оспорено в суде в течение трех месяцев с даты его получения заявителем.

   При несогласии с результатами кадастровой оценки ввиду несоответствия кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости физические и юридические лица вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров (если она создана в соответствующем субъекте РФ) или в суд. При этом Заявитель вправе самостоятельно определить, через какой орган будет осуществлять оспаривание кадастровой стоимости недвижимости – для обращения в суд необязательно предварительное оспаривание в комиссии.

   Зачастую собственники и арендаторы прибегают к оспариванию через комиссию, так как берут во внимание следующие преимущества:

·        оперативность. Оспаривание осуществляется всего за 1 месяц;

·        отсутствие лишних затрат. За оспаривание кадастровой стоимости через комиссию госпошлина не взимается, а также нет необходимости нести расходы на судебную экспертизу;

·        возможность оспорить решение. Результаты комиссии по оспариванию текущей кадастровой стоимости могут быть обжалованы в судебном порядке.

   Если говорить о судебном порядке оспаривания, то заявления (вне зависимости от субъектного состава спора – физические либо юридические лица) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению в верховном суде республики, краевом, областном суде, суде города федерального значения, суде автономной области и суде автономного округа. В Москве таким судом является Московский городской суд, в Московской области – Московский областной суд.

   Поскольку основанием оспаривания является установление рыночной стоимости объекта недвижимости, до обращения в комиссию или суд Вам также необходимо обратиться к оценщику для установления рыночной стоимости и получения соответствующего отчета.

   Оспорить результаты оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости можно с момента внесения их в ЕГРН и до момента внесения в ЕГРН результатов новой оценки.

   Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод, что если налогоплательщик твердо уверен в том, что кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости является завышенной, то представляется целесообразным предпринять активные действия к ее оспариванию. Однако, без профессиональной помощи квалифицированного юриста в виду специфики данной категории дел вероятность успешного результата сводится к нулю.

   Наша компания оказывает квалифицированную юридическую помощь по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в Москве и Московской области.

   Юридическая компания Эл1 оказывает юридические услуги как по сопровождению процедуры оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке, так и по сопровождению процедуры «под ключ», что включает в себя следующие услуги:

1.                   Предварительная оценка возможной экономии от снижения кадастровой стоимости:

·        предварительная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, с расчетом возможной экономии по итогам оспаривания кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядке;

·        предварительный расчет затрат;

·        подробное консультирование по всем вопросам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости;

2.                   Представление интересов в комиссии Росреестра:

·        согласование пакета необходимых документов;

·        представление интересов в Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости г. Москвы и Московской области. Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации:

·        подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости, удовлетворяющего требованиям, предъявляемым Комиссией;

·        получение положительного заключения СРО на Отчет об оценке;

·        формирование пакета документов, подготовка заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной;

·        подача заявления и сформированного комплекта документов в Комиссию, последующий контроль за принятием заявления и рассмотрением заявления в установленные сроки;

·        представление интересов на заседании Комиссии, включая контроль за изготовлением Решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в установленные сроки.

3.                   Представление интересов в суде

·        Представление интересов в рамках административного производства в Московском городском или Московском областном суде:

·        Подробное консультирование по существу спора;

·        Предварительный анализ представленных документов;

·        Выработка правовой позиции, с учетом сформировавшейся судебной практики;

·        Подготовка проекта административного искового заявления, соответствующих приложений и иных необходимых процессуальных документов в Московский городской или Московский областной суд;

·        Представление интересов в судебных заседаниях Участие в судебных заседаниях.

Более подробно ознакомиться с алгоритмом оспаривания кадастровой стоимости, а также заказать бесплатный экспертный расчет возможной экономии при оспаривании кадастровой стоимости интересующего Вас объекта, Вы можете на странице нашего сайта.