0%
Юридическая компания
Является профессиональным консультантом в области права,
объединяющим высококвалифицированных юристов и адвокатов
Главная Аналитика Правовые последствия двойной сдачи в аренду одного и того же объекта недвижимости

Правовые последствия двойной сдачи в аренду одного и того же объекта недвижимости

Правовые последствия двойной сдачи в аренду одного и того же объекта недвижимости.

Еще несколько лет назад суды, придерживаясь единообразия применения законодательства Российской Федерации, признавали договор аренды недействительным, если один и тот же объект недвижимости ранее уже был передан во временное пользование другому лицу.

Показательным является подход судов Московского округа за период с 1999 по 2016 г. В указанный период суды признавали недействительным договор аренды, ссылаясь на наличие ранее заключенного договора аренды в отношении того же объекта.

В доктрине гражданского права многие авторы придерживаются точки зрения согласно которой изначальная невозможность исполнения влечет ничтожность договора. Эту позицию теоретически можно обосновать следующим образом. Недействительность последующего договора аренды может вытекать из изначальной невозможности исполнения обязательств арендодателя. 

Однако приведенный подход о недействительности последующей аренды не учитывает в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ. 

Согласно ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Так, в ст. 398 Гражданского кодекса РФ прямо указана ситуация двойной аренды и законодатель ясно устанавливает, что в подобном случае тот из арендаторов, кто получил владение, сохраняет за собой вещь. Другому же остается лишь требовать от арендодателя возмещения убытков. 

Таким образом, Гражданский кодекс РФ никаким образом не дает возможности сделать вывод о недействительности второго договора аренды. Напротив, указывается на необходимость использования другим арендатором договорных средств защиты.

Об обязательности применения в подобном случае ст. 398 Гражданский кодекс РФ говорит также и высшая инстанция. 

Так, согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, служащее объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Данная норма предусматривает специальный способ защиты прав арендатора, лишенного возможности использовать вещь, потому что ранее она была передана другому арендатору. 

Следовательно, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

К сожалению, многие суды до настоящего времени в ряде случаев продолжают игнорировать либо неверно толковать приведенные разъяснения и по-прежнему признают договоры аренды недействительными, ссылаясь на то, что объект аренды уже передан другому лицу.

Кроме того, в практике существует позиция судов, согласно которой договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.

Признание договора незаключенным гораздо менее способствует защите интересов сторон, чем сохранение сделки. Так, незаключенность договора влечет за собой утрату кредитором тех средств защиты, которые содержались в договоре.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.  


Подробнее
Назад к списку