0%
Юридическая компания
Является профессиональным консультантом в области права,
объединяющим высококвалифицированных юристов и адвокатов
Главная Аналитика Аренда в период пандемии, актуальные вопросы и ответы

Аренда в период пандемии, актуальные вопросы и ответы

     1 апреля 2020 года опубликован Закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Отдельный интерес представляет ст. 19 ФЗ РФ № 98-ФЗ, посвященная правовому регулированию Договоров аренды в условиях пандемии.

Команда Юридической Компании «L1» подготовила рубрику вопрос-ответ по самым актуальным ситуациям, также, со своей стороны мы готовы в кратчайшие сроки оказать Вам помощь по консультированию и подготовке всех необходимых документов.

 

Если Вы- Арендодатель:

Вопрос:

Могу ли я не предоставлять отсрочку по оплате арендной платы (далее АП), в случае, если я арендодатель?

 

Ответ:

Нет. По договорам аренды, заключенным до 26 марта 2020 года, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты АП, предусмотренной в 2020 году.

Вопрос:

На какой срок Арендодатель обязан предоставить отсрочку по оплате АП?

Ответ:

По договорам аренды государственного имущества, срок установлен- до конца 2020 года.

По остальным договорам аренды в настоящее время срок законодательно не установлен (но будет), поэтому предлагается вводить отсрочку постепенно, на каждый месяц.

Вопрос:

Обязан ли я уменьшить арендную плату, в случае, если я арендодатель,

и это является моим основным видом деятельности?

Ответ:

Нет. Уменьшение АП возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке (ст. 451 ГК РФ).

Вопрос:

В случае, если Договором аренды предусмотрен обеспечительный платеж, могу ли я его зачесть в счет неоплаты АП?

Ответ:

На данный вопрос на сегодняшний момент, не существует единого ответа. Наш рекомендация- не торопиться с использованием обеспечительного платежа, поскольку в условиях чрезвычайной ситуации (далее ЧС) возможно обращение в суд со стороны Арендатора после прекращения отсрочки плюс еще и с перерасчетом в сторону уменьшения АП. Рекомендуем Вам обратиться за правовым анализом именно Вашего Договора аренды с целью минимизации возможных рисков в дальнейшем.

Вопрос:

Может ли Арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, ссылаясь только на наступление форс-мажорной ситуации?

Ответ:

Нет. В данной ситуации следует анализировать фактические обстоятельства (может ли Арендатор осуществлять полномочие пользования помещения, имеется ли НПА о введении ЧС/запрете ведения деятельности), а также условия самого договора аренды. Следует помнить, что форс- мажорное обстоятельство является оценочной категорией, которую предстоит проанализировать суду индивидуально, а уведомление об одностороннем расторжении договора- сделкой, которую возможно оспорить в суде.

Если Вы- Арендатор:

Вопрос:

Если договором аренды предусмотрено, что Договор и/или обязанности сторон прекращаются (прекращает своей действие), как правильно оформить отказ от исполнения договора/расторжение?

Ответ:

В данной ситуации следует провести правовой анализ следующих факторов:

·        проанализировать род деятельности (с точки зрения принятых НПА);

·        фактические обстоятельства;

·        Договор аренды

Одновременно- наша рекомендация (с нашей помощью или самостоятельно) обратиться с заявлением в Московскую торгово-промышленную палату (МТТП https://mostpp.ru ) за Свидетельством о форс-мажорной ситуации. До получения ответа- направить Арендодателю письмо об отсрочке платежей.

Те СПМ-арендаторы государственного имущества, которые вынуждены работать, также должны направить письмо об отсрочке АП в Департамент государственного имущества г. Москвы (ДГИ https://www.mos.ru/dgi ).

После выполнения указанных действий, следует обратиться за юридической помощью, с целью избежание споров в суде.

Вопрос:

Могу ли я потребовать уменьшения АП и насколько?

Ответ:

Да. Одновременно с письмом об отсрочке, рекомендуем обратиться с требованием об уменьшении АП (оформив двумя разными документами). При этом, следует учитывать правовые нюансы в виде правильно оформленного требования об изменении договора, в противном случае может ждать абсолютно формальный отказ, со ссылкой на нормы ГК РФ, который будет с точки зрения права абсолютно законным.

Вопрос:

Если я Арендатор, который в настоящее время вынужден работать (продукты, товары первой необходимости) либо имею возможность использовать объект аренды частично (пример- ресторан, где работает кухня на доставку, но не работает зал), могу ли я потребовать уменьшения АП и насколько?

Ответ:

С учетом явного снижения количества покупателей во всех объектах торговли/сферы услуг, рекомендуем обратиться с требованием о снижении АП. Следует учитывать, что в данной ситуации обоснование должно быть не только ЧС и вынесение соответствующих НПА, но и бухгалтерские документы, которые свидетельствуют об уменьшении суммы выручки. Снижение АП представляется целесообразным пропорционально получаемой прибыли/фактически использующейся площади.

Вопрос:

Я Арендатор в том числе и земельного участка. Имею ли я право просить отсрочку по оплате АП?

Ответ:

Да, и теперь это необходимо сделать как можно быстрее. Рекомендуем направить заявление с требованием об отсрочке на весь 2020 год.

Вопрос:

Какое решение в данной ситуации целесообразней принять Арендатору- отсрочка исполнения обязательства, изменение основного обязательства или отказ от его исполнения?

Ответ:

Зависит от:

1.     Объекта недвижимости (земля/помещение, государственная собственность или частная);

2.     Осуществляете ли Вы сейчас деятельность;

3.     Планируете ли осуществлять в дальнейшем;

4.     Имеете ли Вы фактическую возможность оплаты аренды в будущем (меньшую или в том же размере);

5.     Условия именно Вашего Договора аренды.

Как правило, после консультации, мы подсказываем Вам оптимальное решение, исходя их всей совокупности факторов.

Подробнее
Назад к списку